Los esfuerzos del gobierno de Obama por apuntalar el mercado de la vivienda han tenido un éxito limitado. La semana pasada lanzaron un nuevo programa para evitar las ejecuciones hipotecarias, pero también es improbable que con eso se logre mucho. Las fuerzas que se mueven en el mercado son demasiado poderosas. La experiencia sugiere que hasta que la demanda subyacente de vivienda vuelva a alinearse con la oferta, lo único que puede hacer el gobierno es emparejar los bordes del problema.

Los mediocres resultados obtenidos hasta ahora parecen reivindicar a los que defienden la teoría del laisser faire y aconsejaron dejar que el mercado toque fondo y vuelva a subir por sí mismo. En teoría, esa postura era, y es, un error. De la misma manera que los precios en el mercado de la vivienda aumentaron demasiado, también pueden demorar demasiado en aumentar y, si eso ocurre, las consecuencias serían serias. Este es un peligro que hay que vigilar.

Sin embargo, en la práctica, esto no ha pasado. Los precios están mucho más abajo de sus picos, pero todavía por encima de los promedios en relación al ingreso. Deben caer más para que se recupere la confianza. Del mismo modo, en principio resulta sensato contener la propagación de ejecuciones hipotecarias evitables y el impacto que éstas tienen en el mercado. En esto, lo principal ha sido resolver las enormes dificultades prácticas de modificar hipotecas que han sido securitizadas.

El nuevo programa se concentra en los "defaults estratégicos", que es cuando tomadores de crédito confiables y capaces de pagar el servicio de la deuda la abandonan porque el capital supera en mucho el valor de la propiedad. El plan permite a los inversores en títulos respaldados por hipotecas proponer a algunos de esos préstamos para su refinanciación con garantía pública, siempre que el valor nominal se reduzca por lo menos 10%. Los criterios de selección son exigentes y el desafío de coordinar a deudores e inversores es por lo menos tan grande como el de los programas existentes.

Washington no tiene hambre de ideas más ambiciosas, como sería la de extender y ampliar los créditos fiscales para los compradores. Cuando esta medida expiró, en el verano (boreal), los precios de las casas cayeron en picada (aunque no los precios). Desde un punto de vista generoso, estos créditos cumplieron su propósito, pero parece imprudente encarar una repetición, ya que demoraría aún más el ajuste, además de representar una carga fiscal. Dada la reforma financiera Dodd-Frank y la mejoría en la posición de capital de los bancos, han disminuido los temores de que nuevas caídas en los precios de la vivienda puedan hacer que el sistema bancario se derrumbe otra vez.

En los casos en los que las ejecuciones hipotecarias pueden evitarse a través de modificaciones en los términos de los préstamos, todo está bien. La administración tiene razón en seguir tratando, siempre y cuando el propio gobierno y todos los demás comprendan cuáles son los límites.

(fuente:financial times)