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¿Cómo ampliar la hipoteca?

03/10/2012 08:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

En el siguiente artículo publicado esta semana en Yaencontré describimos cómo se puede ampliar el plazo o capital de un préstamo hipotecario.

No cabe duda de que en tiempos de crisis una de las fórmulas para obtener el equilibrio económico financiero es mediante una ampliación, novación en términos técnicos, de la hipoteca.

Haciendo esto se puede mantener nuestra calidad de vida o la liquidez con la que hacer frente a nuevos gastos recurrentes, gastos extra o nuevas inversiones personales y familiares con un plazo de reembolso amplio que solo permiten los préstamos hipotecarios.

Tipos de ampliación de hipoteca e idoneida

La liquidez puede obtenerse por dos vías complementarias, ya que la ampliación de hipoteca puede ser de importe y/o de plazo.

La Ampliación de importe supone una inyección de liquidez directa, mientras que la ampliación de plazo es una fuente de liquidez indirecta a través de un "ahorro" de cuotas futuro, es decir pagar unas cuotas inferiores a cambio de tener que pagar más años, más intereses.

Por un lado, la ampliación de importe es necesaria cuando se trata de cubrir un déficit, una refinanciación de deuda en garantía hipotecaria con unas cuotas de pago inasumibles en la actualidad, un gasto extra, relanzar tu actividad profesional o nuevas inversiones.

Por otro lado, la ampliación de plazo es ideal cuando se trata de afrontar la compensación de una caída de ingresos y el aumento de gastos sufrido durante los últimos años en nuestro país.

Por último, una ampliación de importe y plazo será necesaria cuando el volumen de nueva deuda hipotecaria total, frente al plazo restante de amortización, sea superior a tu capacidad de endeudamiento actual, es decir que las nuevas cuotas no serían satisfechas suficientemente con tus ingresos y capacidad de pago actual.

La ampliación de plazo de hipoteca es preferente a la ampliación de importe

Los bancos preferirán facilitarte una devolución de la deuda más cómoda para ti y que así puedas ahorrar luego por tu cuenta parte del dinero que dejarás de pagar mensualmente.

Ampliar el importe de la deuda es aumentar la dimensión del problema, la deuda, en una coyuntura en que la tendencia de la valoración de inmuebles esta bajando y la nueva tasación del inmueble tampoco jugará a tu favor si compraste tu piso hace menos de 10 años.

A cambio te cobrarán una comisión de modificación / novación y modificaran al alza probablemente el diferencial de tipo de interés que te cobran para poner "en valor" la hipoteca con los precios del mercado hipotecario actual, es decir entre un 2 y un 3, 50% sería el nuevo diferencial.

Otras opciones que ofrecen los bancos para "ampliar el importe" de la hipoteca

Es viable una ampliación de la deuda hipotecaria cuando los titulares tengan una solvencia destacada o cuando sucede todo lo contrario ante malos perfiles crediticios. En la práctica muchos bancos a veces también pueden negarse a ampliar ad-hoc el importe de la hipoteca inicial, ofreciendo como solución otra hipoteca complementaria o de segundo rango.

Esto sucede especialmente en caso de profesionales, empresarios y autónomos, debido al temor del banco por una posible pérdida del rango hipotecario original frente a cargas o embargos posteriores. Puede ser debido también a una hipótesis de situación concursal por la inseguridad jurídica de nuestro sistema, que pudiera resultar en una perdida de su privilegio o ver subordinado su crédito.

También porque pueden establecer unas condiciones diferentes a esta nueva hipoteca que tiene una peor calidad crediticia, aunque la cobertura de la garantía en global que ofrezca el inmueble se considere suficiente según los cánones actuales, es decir que el importe total de hipoteca sea inferior a un 70% del valor actual tasado, o hasta un 80% si se trata de vivienda habitual.

Así, por estos motivos puede que ofrezcan realizar una 2ª hipoteca por la nueva cantidad solicitada, este préstamo tendrá un plazo total de amortización inferior a la 1ª hipoteca, tendrá un diferencial bastante superior (hasta un +4%), pero sólo pagará comisión por el importe de la nueva hipoteca, manteniendo intactas las condiciones en la primera hipoteca.

Finalmente, otra opción que pueden ofrecer para ampliar la cantidad del préstamo hipotecario es constituir una nueva hipoteca, la cual entendemos que es la práctica menos común, pero que puede producirse también.

Que sea interesante o no para el cliente esta opción dependerá del importe de la deuda pendiente de la primera hipoteca, ya que puede compensarnos asumir unos mayores gastos de formalización de la segunda hipoteca a cambio de mantener el tipo de interés actual en la primera hipoteca y no pagar nuevas comisiones por esa deuda vigente.

Aquí con lo que hay que tener especial cuidado con el cobro o exención por parte del banco de las comisiones por cancelación anticipada.

La realidad de una ampliación de hipoteca hoy

La conclusión de todo este tipo de operaciones es que según el caso y la política de cada banco para afrontar posibles novaciones hipotecarias o aportación de nueva liquidez bajo la garantía de un inmueble que ya tienen hipotecado, tendrá unas condiciones personalizadas allí.

Actualmente, con el acceso al crédito bajo mínimos en el sistema bancario español, el cliente no elige la operación, si no que el banco se la diseña a su gusto.

El papel de los intermediarios en la reunificación con ampliación de hipoteca

Cada vez hay más despachos de intermediarios financieros independientes especializados en operaciones hipotecarias que ofrecen soluciones a medida y negociadas sus condiciones comerciales a tres partes (una nueva entidad/financiera, cliente hipotecado e intermediario que pone de acuerdo a las partes), para reunificar préstamos y créditos pendientes con una o varias entidades.

Y es que una de las operaciones más conflictivas es la refinanciación de deudas con varias entidades y un único inmueble de por medio. Pues la que tiene la hipoteca no va a querer refinanciar deuda con otro banco, mientras que el banco que tiene la deuda personal tampoco encuentra atractivo en realizar una hipoteca por detrás de otro banco. Pues en caso de impago tendría que pagar al otro banco el importe de la primera hipoteca para no perder su crédito.

¿Estas buscando una ampliación de hipoteca, reunificación de deudas, o ya la obtuviste? Seguro que vuestros "casos hipotecarios" son de gran valor para los hipotecados que están buscando como solución a sus problemas económicos una ampliación de su hipoteca.


Sobre esta noticia

Autor:
Bankimia (4546 noticias)
Fuente:
bankimia.com
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Tipo:
Nota de prensa
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