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La dación en pago: entregar las llaves para cancelar la hipoteca

25/05/2011 09:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

A raíz del incremento de familias que no pueden hacer frente al pago mensual de la cuota hipotecaria, se ha abierto un debate sobre la posibilidad de entregar las llaves al banco y extinguir la deuda; evitando el embargo del inmueble y la posterior subasta.

El fin es evitar que finalice la subasta sin pujas y que el banco se adjudique la vivienda por el 50% del valor de tasación y la familia siga debiendo parte de la deuda (la diferencia entre la deuda pendiente y el 50% de tasación).

La posibilidad de entregar las llaves a la entidad financiera y cancelar la hipoteca existe, se llama dación en pago.

El gran problema que presenta la dación en pago es conseguir que el banco la apruebe, ya que no está obligado por ley a aceptar la vivienda como forma de pago (aunque el valor sea igual o mayor al de la deuda pendiente).

Por lo tanto, las familias que deciden que su mejor alternativa es perder la propiedad de la vivienda, y así no tener la deuda con el banco, deberán iniciar un proceso de negociación para que la entidad financiera acepte la dación, aunque si los deudores tienen solvencia lo más probable es que el banco la deniegue. En este caso, la familia podría plantearse buscar un comprador y hacer una subrogación por parte deudora de la hipoteca, liberándose de la deuda y de la propiedad.

A las entidades financieras les saldrá más rentable aceptar la dación en los casos que prevén que es poco probable recuperar el préstamo hipotecario. Así evitan los costes que conlleva entrar en procesos judiciales sabiendo que finalmente tendrán que aceptar la vivienda como forma de pago.

La aceptación a la dación en pago suele darse en las siguientes situaciones:

  1. Los titulares son inmigrantes sin familiares ni bienes en España y quieren volver a su país de origen.
  2. Los titulares son Insolventes y es muy probable que sigan siéndolo el día de mañana.

Antes de optar por negociar con la entidad financiera la dación en pago es mejor intentar conseguir:

  • Una carencia de capital durante un periodo de tiempo.
  • Un Periodo en gracia (no pagar nada durante un tiempo).
  • Incrementar el plazo del préstamo hipotecario para reducir las cuotas hipotecarias mensuales.

Las entidades financieras si ven viable alguna de estas operaciones es posible que la acepten antes de tomar otra medida que les implique el incremento de inmuebles en sus balances y tener que ofrecer atractivas hipotecas de pisos de bancos para poder venderlas.

La sentencia de Navarra

Comentaremos un caso en Navarra que ha dado mucho de que hablar:

Una pareja contrató una hipoteca con el BBVA para adquirir una vivienda cuyo valor de tasación era de 203.000 euros. La situación financiera se torció y dejaron de poder hacer frente a las cuotas hipotecarias, por lo que el banco embargó y subastó el piso. Como la subasta no tuvo pujadores el BBVA se adjudicó la vivienda por 137.350 euros (poco más del 50% del valor de tasación), siendo la deuda pendiente de 181.846, 43 euros.

El banco pidió al Juez el embargo de otros bienes de los deudores para cobrar los 44.496, 43 euros pendientes. El Juzgado de Primera Instancia denegó la petición del BBVA porque creía que era un abuso, ya que el valor de la vivienda era mayor que el importe de la deuda; con lo que con la entrega de la vivienda la deuda quedaba saldada.

El BBVA presentó un recurso contra la sentencia y la sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra falló el primer auto, dando la razón al BBVA por lo que puede seguir reclamando los 44.496, 43 euros.

Se conoció mucho el tema por el primer auto que denegó al BBVA la reclamación de la deuda argumentando que si el banco se adjudicaba el inmueble debía hacerlo por el valor real del bien. Decepcionando a muchos el segundo auto, que hizo perder la esperanza a otras familias en situaciones similares.

La política y la dación en pago

Algunos políticos han utilizado como herramienta electoral la dación en pago por ser un tema que tanto preocupa hoy.

Por un lado, CiU propuso un paquete de medidas en el cual destacó la propuesta de que la entrega de la vivienda cancelara la deuda. Esta propuesta desde un principio tenía una clara respuesta negativa, ya que el Gobierno no quería ni evaluar dicha medida.

Otro ejemplo sería el de Esperanza Aguirre, candidata del PP a la presidencia de la Comunidad de Madrid, que promete la hipoteca ‘ a la americana’ , es decir que únicamente se garantice el pago del préstamo hipotecario con el inmueble. Para conseguir su promesa el Estado deberá dar su visto bueno, ya que tendría que cambiar la Ley Hipotecaria.

Si se aceptase la dación en pago para todos los hipotecados el sistema financiero podría tener graves problemas. Pero, por otro lado, no parece del todo justo que el banco se la pueda adjudicar por tan sólo el 50% del valor de tasación. Estaremos atentos a la evolución de este tema candente, es posible que nos depare sorpresas en los próximos meses.

Imagen| Nathalielaure


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bankimia.com
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Tipo:
Nota de prensa
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