En este artículo publicado en Fotocasa, Gregorio Horga describe los requisitos que se exigen para poder acceder a la dación en pago con la nueva legislación.

La dación en pago es una operación cada vez más habitual para los bancos españoles con objeto de dar una solución al creciente índice de hipotecas inmobiliarias impagadas o de dudoso cobro de particulares – familias, autónomos y empresas.

Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual el banco hipotecante sigue los pasos establecidos por la Ley para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.

Con la figura jurídico-contractual de la dación en pago el banco puede dar por

extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada.

Actualmente hay dos vías para obtener a una dación en pago hipotecaria:

• La tradicional de acordarla con el banco.
• La que marca la última legislación emitida por la Jefatura del Estado al respecto y que data de marzo de 2012.

Su regulación en estos momentos se rige por lo el RD-Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado) al día siguiente, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, que trata de dar una respuesta legal y social a esta creciente necesidad en unos tiempos de crisis con altas tasas de desempleo entre los segmentos de población más desprotegidos y en las clases medias. Si bien es cierto que con unos criterios muy limitativos como veremos más adelante.

La Ley Hipotecaria española ya contemplaba esta posibilidad, pero para poder materializarse debía estar pactado antes de formalizar el préstamo hipotecario y por tanto estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.

Un mix de compradores de vivienda desinformados y una banca a la que no le interesaba entrar en "ese juego", resultaron en que esta regulación de base haya resultado tan ineficaz como ineficiente para los intereses generales de nuestra economía.

Con este panorama los bancos hasta hace poco tiempo optaban por materializar su derecho hipotecario y ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.

En estos momentos las cosas han cambiado, ya no hay postores – compradores particulares en las subastas ni subasteros profesionales suficientes para dar cobertura al voluminoso número de ejecuciones que colapsan esta salida por la situación económica, laboral y de acceso al crédito actuales.

Para conseguir una dación en pago por la vía legal, hay que cumplir una serie de requisitos que a continuación les detallamos.

1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no excediera de unos determinados valores en función de la poblaciónde los municipios:
   • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
   • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
   • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
   • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas
2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusióny por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos "que" más se exigen:
   • El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
   • Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
   • La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
   • El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   • El préstamo hipotecario fuera obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
   • En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.

Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco te ofrecería una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0, 25%.

Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas de entre la banca hipotecaria que opera en España, pero como vemos los criterios son muy restrictivos.

La motivación de los bancos para dacionar es evitar los elevados gastos y costas procesales implícitos en una ejecución hipotecaria, en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares – cotitulares o avalistas que puedan hacer frente a la deuda.

En la práctica se observa como muchos bancos en estos momentos están optando por facilitar carencias y ampliar plazos hipotecarios, a su vez repreciando los diferenciales de las operaciones, e incluso proceder a una dación en pago cuando esta sea la mejor solución para así ahorrarse tiempo, recursos y dinero en realizar ejecuciones y ponerlo rápidamente a la venta, especialmente en deudores que están en situación de insolvencia y con grandes volúmenes de deuda hipotecaria y personal para la generación de recursos que obtienen.

Actualmente ya existen bancos, como Bankinter y su "Hipoteca Sin Más", que comercializan entre su oferta de hipotecas con derecho a realizar una dación en pago, siendo la vivienda la única garantía del préstamo.

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