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Dación en pago (III.- Situación en España 2012)

04/10/2012 08:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

En este artículo publicado en Fotocasa describimos la situación actual de la dación en pago de la deuda hipotecaria en España.

Una vez analizados los requisitos legales de la dación en pago, su razón de ser, y la fiscalidad de la dación en pago, vamos a abordar la situación actual de la dación en pago en España desde una perspectiva real dentro de la situación del mercado inmobiliario y las hipotecas que pesan sobre estos inmuebles formalizadas por los bancos en su mayoría antes del estallido de la burbuja.

Cuánto tarda en admitir el banco la dación en pago: el proceso y su timing

El banco suele dejar pasar el tiempo con las primeras cuotas vencidas, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar, refinanciar y mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular.

La cosa se puede quedar en llamadas telefónicas para tratar de obtener un recobro temprano del saldo impagado a través posibles saldos en otras entidades o ayuda económica familiar.

Muchas veces, hasta que salta la correspondiente alerta en los equipos informáticos de los responsables de morosidad asignados para gestionar las carteras de estos préstamos, no se ponen manos a la obra de forma proactiva o con más certeza para la búsqueda de una solución.

Una vez se determina en el centro de riesgos decisor si la operación de refinanciación y/o la novación de la deuda hipotecaria se aprueba o no, han trascurrido ya cerca de los tres meses, que es cuando la operación pasa a situación de morosidad contable.

En una segunda fase, si no ya de forma inicial, el responsable o gestor de morosidad propone la dación de pago como solución para rescindir la deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de repago.

Entonces el centro decisor de esas operaciones de riesgo tomará la decisión de si admitirlo o no y, en el mejor de los casos, puede transcurrir un plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta llegar al deshaucio. En otros casos/bancos la decisión se puede demorar hasta 1 año.

Esto hará que la acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda pendiente antes del impago en torno a un 30% superior, por ejemplo si pediste 120 mil, pagaste 20 mil de capital y debías 100 mil, ahora puedes estar con una cuenta deudora por esa hipoteca de 130 mil.

Detalle práctico de lo que quiere Hacienda del "dacionado" en pago

En el supuesto de que te acepten en el banco la dación en pago, Hacienda podrá exigir el pago de la plusvalía por la diferencia entre el precio de compra que pagaste y el importe de la dación en pago (total deuda, intereses, gastos y costas por la hipoteca impagada). En el caso anterior si la vivienda costó 125 mil y la dación se hace por 130 mil (el precio de la transmión del inmueble al banco), a pagar plusvalía por 5 mil euros.

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Por tanto se da la paradoja de que en estos momentos todos los pisos están bajando de valor y precio, pero el precio de transmisión para su dación en pago crece a ritmo exponencial. Los motivos: la perniciosa aplicación de comisiones de impago, tipos de demora de entre un 15 y un 20% sobre la deuda vencida y lo que es más importante sangrantes facturas por costes judiciales de abogado y procurador que trabajan para el banco. Este último es debido a que muchas veces se llega a un acuerdo de dación meses después de haber iniciado el proceso de litigio judicial.

Qué pasa con los avalistas de una hipoteca impagada... ¿es posible la dación en pago de hipoteca con avalistas?

Cada vez es más común encontrar operaciones de riesgo indirecto (avaladas) hipotecario en morosidad en la cirbe (riesgos en el sistema bancario ofrecido por el Banco de España) de particulares.

Como tarde el banco se pondrá en contacto con los avalistas de hipoteca impagada a los 3 meses (situación de morosidad contable), aunque es habitual que se envíen cartas o se realicen llamadas previas a estos.

Si los avalistas no responden del pago de la deuda vencida, el banco podrá determinar la ejecución de la vivienda para cobrarse con el dinero o patrimonio de los avalistas la diferencia que pueda resultar en caso de que no satisfaga legalmente su deuda con la subasta o adjudicación del inmueble.

En el caso de que el inmueble cubra el mínimo legal que supone que la deuda no sea superior al 60% del valor hipotecario de subasta para vivienda habitual o un 50% para el resto de inmuebles, al avalista le puede resultar a cuenta no poner dinero si no va a ser viable el pago futuro de la deuda por parte del titular/es por encontrarse en paro de larga duración o por cese de actividad de su negocio profesional o familiar.

También se debe decir que normalmente en España los avalistas lo hacían para responder por el exceso de financiación sobre el valor de tasación o hasta que la deuda hipotecaria fuera inferior a un 70/80% del valor de tasación, por tanto ese es el tope real que deben asumir, y no escuchar a amenazas verbales de inicio de procedimiento judicial contra avalistas si esa pica esta rebasada.

Pero de no existir limitación en el clausulado del contrato hipotecario por el aval o no haberse producido el hito anterior, el banco podrá embargar las cuentas bancarias, otros bienes muebles e inmuebles de los avalistas previa demanda judicial.

Últimas novedades en materia de dación en pago

Para terminar, destaquemos brevemente algunas de las principales novedades que están surgiendo, muchas de ellas aún por cerrar en adelante para oficializar una dación en pago justa:

  • La cifra de desahucios en España supera los 300.000 desde el inicio de la crisis, situación forzosa ante el rechazo de la banca a las daciones en pago en el inicio y aún en medio de la crisis.
  • Rubalcaba presenta en Fuenlabrada su proposición de Ley Antideshucio y de Segunda Oportunidad en pro de la dación en pago y las quitas de deuda en caso de impago.
  • El nuevo Plan de Vivienda del gobierno de Cataluña promoverá la dación en pago.
  • Barcelona no cobrará las plusvalías en daciones en pago de pisos, el ayuntamiento asumirá el impuesto de incremento del valor de los terrenos.
  • Un informe del interventor obliga al ayuntamiento de Sagunto a modificar su moción de eximir a las personas afectadas por desahucio de las plusvalías.
  • La audiencia de Navarra rectifica y da la razón a BBVA en un caso de dación, por lo que el banco podrá exigir a sus titulares la deuda restante tras la adjudicación.
  • Novagalicia Banco acepta la dación en pago de una vivienda en un piso sin escalera a un cliente en silla de ruedas gracias a la plataforma change.org y 25 mil firmas de apoyo.
  • La asociación de consumidores murciana Consumur consigue que Bankia admita la dación en pago de una pareja con ambos en situación de desempleo.
  • El rescate bancario puede abrir la mano a la dación en pago. El BCE podría apoyar las leyes de quiebras personales como ha hecho en Irlanda y facilitar la dación en pago y quita de cualquier deuda.

En general vemos como continua la crispación social por la imposibilidad de legalizar aún la dación en pago de forma retroactiva, así como pequeñas concesiones de los poderes públicos y los bancos... a cuentagotas, junto con un preocupante riesgo jurídico y normativo. Casualmente algunos de los bancos y administraciones más criticadas y puestas en cuestión en los últimos tiempos son los que están abriendo la mano al ciudadano.

Esperemos que en 2013 se de una solución efectiva a la dación en pago a nuestro país, banco malo mediante.


Sobre esta noticia

Autor:
Bankimia (4546 noticias)
Fuente:
bankimia.com
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Tipo:
Nota de prensa
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