Globedia.com

×

Error de autenticación

Ha habido un problema a la hora de conectarse a la red social. Por favor intentalo de nuevo

Si el problema persiste, nos lo puedes decir AQUÍ

×
×
Recibir alertas

¿Quieres recibir una notificación por email cada vez que Bankimia escriba una noticia?

Los gastos de una subrogación hipotecaria: el cambio de banco de la hipoteca

04/11/2010 19:45 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

La decisión de comprar una vivienda probablemente sea la elección financiera más importante que hará una persona a lo largo de toda su vida. Solicitar un préstamo hipotecario a 30 o 40 años implica un compromiso a largo plazo con la entidad financiera.

Popularmente se suele decir que uno se casa con el banco. Pero esta unión no es para toda la vida, uno se puede divorciar. Y el divorcio en el mundo hipotecario se llama subrogación. En puridad, la unión realmente fuerte es con la hipoteca, no con la entidad financiera que nos ha dejado el dinero.

Una Subrogación de acreedor hipotecario o cambio de banco es una forma de trasmisión de las obligaciones en la que el banco al que nos subrogamos paga la deuda pendiente al banco que dejamos, asumiendo el primero la posición acreedora.

Es decir, el banco al que nos subrogamos paga al que dejamos y nosotros pasamos a deber la hipoteca a éste. Por esto en la firma de una subrogación veremos que se entrega un cheque al banco que dejamos con el importe de la hipoteca que subrogamos.

La subrogación de hipotecas de clientes solventes es un objetivo estratégico de muchas entidades financieras, ya que una persona que ha cumplido escrupulosamente con sus obligaciones en un banco, es muy probable que lo siga haciendo si se subroga a otro. Algunas entidades hacen campañas específicas para este tipo de clientes e, incluso, pagan los gastos (de gestoría, notaría y registro, la posible comisión por subrogación no la suelen pagar, si bien se puede financiar en la hipoteca subrogada).

Gastos de subrogación

La subrogación de un préstamo hipotecario supone los siguientes gastos:

  • Comisión por amortización anticipada subrogatoria (que se paga al banco que dejamos).
  • Gastos de gestoría, empresa de servicios normalmente externa contratada por el banco para tramitar la documentación y realizar las gestiones necesarias.
  • Gastos de notaría; aranceles notariales que se nos cobran por la firma de la escritura de subrogación ante notario.
  • Gastos del Registro de la Propiedad, al tenerse que registrar la nueva hipoteca, sus condiciones y el nuevo banco acreedor.
  • Exento de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Tasación si hace más de dos años de la última realizada, entre otros casos.
  • Otros productos vinculados; hay que asegurarse que el banco al que subrogamos la hipoteca no nos va a hacer firmar determinados seguros, contratar planes de pensiones o similar que encarezcan el coste final de cambiar de banco.

Comisión por subrogación

Las comisiones máximas establecidas dependen de la fecha de firma de la hipoteca original que se subroga y del tipo de bien de garantía (hay una regulación específica para la vivienda adquirida por particulares o empresas de reducida dimensión).

Comisión por amortización anticipada subrogatoriaCompensación por desistimiento Hipotecas variables concertadas antes del 27/04/03 Máximo del 1% Hipotecas variables concertadas a partir del 27/04/03 (excepto caso vivienda)Máximo 0, 5% Hipotecas a tipo fijo (excepto caso vivienda)Máximo 2, 5% Caso vivienda: Préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 9/12/07 con personas físicas sobre viviendasMáximo los 5 primeros años: 0, 5%

Resto de plazo: 0, 25%

Gastos de gestoría

Esta empresa externa contratada por el banco al que subrogamos la hipoteca y cobra unos honorarios que rondan entre los 150 y los 300 euros en los casos más habituales.

Estos honorarios se corresponde a las gestiones oportunas para preparar la firma ante notario, solicitar la exención del impuesto de AJD, inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y entregar la escritura de subrogación al cliente posteriormente.

Gastos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad

Vienen regulados en el artículo 18 de la Ley 36/2003. Se han reducido sustancialmente en los últimos años. Por ejemplo, se bonifica al 90% en el caso de subrogaciones de hipoteca variable a fija o al 75% otro tipo de subrogaciones.

Cuantía de la subrogación (deuda pendiente)Arancel notarial (75% de reducción incluida) 6.010, 12 euros22, 54 euros Por el exceso comprendido entre 6.010, 13 y 30.050, 61 euros1, 125 por mil Exceso comprendido entre 30.050, 62 y 60.101, 21 euros0, 375 por mil Exceso comprendido entre 60.101, 22 y 150.253, 03 euros0, 25 por mil Exceso comprendido entre 150.253, 04 y 601.012, 10 euros0, 125 por mil Por lo que excede de 601.012, 10 euros hasta 6.010.121, 04 euros0, 075 por mil Cuantía de la subrogaciónCoste Registro (75% de reducción incluida) 6.010, 12 euros6 euros Por el exceso comprendido entre 6.010, 13 y 30.050, 61 euros 0, 4375 por mil Exceso comprendido entre 30.050, 62 y 60.101, 21 euros 0, 3125 por mil Exceso comprendido entre 60.101, 22 y 150.253, 03 euros 0, 1875 por mil Exceso comprendido entre 150.253, 04 y 601.012, 10 euros0, 075 por mil Por lo que excede de 601.012, 10 euros hasta 6.010.121, 04 euros 0, 05 por mil

Ahora que ya tenemos claro los gastos relacionados con la subrogación, veamos un caso práctico.

Deuda pendiente de la hipoteca a subrogar: 300.000 euros

Comisión por cancelación subrogatoria: 1, 5%

Fecha firma compra-venta: 01/01/2005

Coste subrogaciónImporte Comisión por subrogación: 0, 5 % (máximo aplicable según fecha de contratación)1.500 euros Gastos de gestoría200 euros Aranceles de notaría102, 11 euros Inscripción en el registro de la Propiedad53, 68 euros Impuesto de AJD0 euros Tasación300 euros Total costes subrogación2.155, 79 euros

Como se ve en el ejemplo, los costes de notaría y registro han sido reducidos a la máxima expresión (en el ejemplo no se tienen en cuenta algunos costes, como son las copias autorizadas, matriz… ) . El coste más relevante es la comisión de cancelación subrogatoria, que en el caso visto tiene un tope del 0, 5%, que es el que se aplica a pesar de que en un principio se pactase un 1, 5%.

Más información | Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.


Sobre esta noticia

Autor:
Bankimia (4546 noticias)
Fuente:
bankimia.com
Visitas:
171
Tipo:
Nota de prensa
Licencia:
¿Problemas con esta noticia?
×
Denunciar esta noticia por

Denunciar

Comentarios

Aún no hay comentarios en esta noticia.