Como hacer un contrato de alquiler

Muchos son los modelos de contratos de alquiler que hay en el mercado y pocos los elegidos. Lo digo porque hay que tener cuidado con el modelo con el que se trabaja para que no vulnere los derechos tanto del inquilino como del casero. Hay que saber escoger un buen contrato y luego personalizarlo adecuadamente. Aunque lo mejor es, por supuesto, el que se redacta para ese caso en concreto por un profesional.

Contratos de alquiler

Consideraciones a tener en cuenta cuando se redacta un contrato de alquiler

1.- Un contrato regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 marca unas pautas concretas para los alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato. En el caso de los inmuebles para uso distinto del de vivienda, mayoritariamente locales, la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio.

La intención es proteger al inquilino dándole una seguridad sobre su permanencia en el piso durante un mínimo de cinco años si él así lo desea y una subida controlada de la renta durante los primeros cinco años porque debe ajustarse a las oscilaciones del IPC.

2.- Las cuestiones formales

Hay que indicar el nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes. En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.

Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quién paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato …

Inquilino, fíjate bien..

3.- Sobre los modelos de contrato de alquiler

Se pueden encontrar modelos de contrato en los estancos con los que, rellenando un par de espacios, tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.

Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero deberán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento. En muchos contratos se dispone que el propietario puede tener acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula es nula porque va contra la legislación. Poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.

Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.

4.- Sobre la fianza

Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separad