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Hipotecas baratas vs hipotecas que parecen baratas

30/11/2010 14:10 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

En ocasiones nos encontramos ofertas de préstamos hipotecarios con un bajo tipo de interés que se venden como hipotecas baratas. Sin embargo, no debemos quedarnos sólo en el diferencial: hay muchos otros factores que pueden encarecer una hipoteca más allá del tipo de interés

En qué debemos fijarnos para saber si una hipoteca es barata o no

Es importante saber, en primer lugar, que el diferencial (el interés que hay que sumar al Euribor en las hipotecas variables) es sólo una parte del precio de un préstamo hipotecario. Los bancos saben que es el elemento en el que más nos fijamos a la hora de elegir hipoteca, y por eso encontramos ofertas con diferenciales muy bajos. Pero cuidado, la mayoría de las hipotecas que parecen baratas no lo son. Para distinguirlas, debemos fijarnos en los siguientes elementos:

  1. Productos vinculados. Son seguros, tarjetas o planes de pensiones que se contratan a cambio de reducir el diferencial. En la mayoría de ocasiones, los bancos publicitan sus hipotecas usando el diferencial bonificado, es decir, el que se obtiene contratando todos los productos que nos ofrecen. En otras ocasiones ni siquiera se puede optar a no contratarlos: son obligatorios para abrir la hipoteca. En todo caso, es de vital importancia preguntar el precio de los productos vinculados antes de firmar el contrato, ya que pueden tener un gran impacto en la cuota de la hipoteca.

  2. Interés fijo inicial de las hipotecas mixtas. En estos momentos de bajo nivel del Euribor, la mayor parte de los bancos ofrecen hipotecas mixtas con un interés fijo inicial que supera significativamente el que pagaríamos con uno variable. Suele aplicarse para periodos de entre seis meses y tres años, aunque se pueden encontrar periodos fijos mayores. Con esto, el banco se asegura anular el efecto del Euribor actual, esperando que cuando acabe el periodo fijo éste haya subido hasta un nivel más rentable para la entidad.

  3. Interés suelo. Esta polémica cláusula establece un interés mínimo para nuestra hipoteca, que ignorará las bajadas del Euribor a partir de ese nivel. Por ejemplo, podemos tener un diferencial de sólo Euribor + 0, 40%, pero si tenemos un suelo del 3% éste no será rentable mientras el Euribor se mantenga por debajo del 2, 60%. El Euribor actual es del 1, 49%.

  4. Comisiones. Siempre hay que tener en cuenta las comisiones. Una elevada comisión de apertura puede incrementar el coste de la hipoteca en varios miles de euros, y lo mismo sucede con las de amortización total o parcial. Es recomendable negociar unas buenas comisiones, ya que la vida de una hipoteca es muy larga y nunca se sabe qué gestiones tendremos que hacer.

Ejemplo práctico de hipoteca cara con diferencial bajo

Vamos a ver cómo una hipoteca puede ser cara pese a tener un diferencial bajo. Consideremos una oferta hipotecaria que se anuncia como barata argumentando un interés de Euribor + 0, 40%. Es un diferencial bajo, sí, pero no debemos quedarnos ahí. Si pedimos detalles de la hipoteca vemos las siguientes condiciones:

  • Tipo de interés:

    • Fijo inicial del 2, 5% para los tres primeros años

    • Variable de Euribor+0, 40% a partir del cuarto.

  • Comisión de apertura del 1%

  • Interés suelo del 2, 5%

  • Productos vinculados:

    • Domiciliación de nómina y recibos

    • Seguro de vida

    • Seguro de hogar

    • Plan de pensiones, con aportación mínima de 600 euros anuales

Esta hipoteca es claramente cara. Sin el fijo inicial, con el Euribor actual, pagaríamos un interés del 1, 89%. Sin embargo, pagaremos un 2, 5% inevitablemente durante los tres próximos años. Pero además hay un suelo del 2, 5%, por lo cual nunca nos beneficiaremos de un Euribor inferior al 2, 10%.

Además, la comisión de apertura es muy elevada. Por cada 100.000 euros de nuestra hipoteca, pagaremos 1.000 euros en este concepto.

Pero, por si no fuera poco, nos encontramos con la obligación de contratar dos seguros y abrir un plan de pensiones. Pongamos que el seguro de hogar cuesta 300 euros al año, el de vida 500 euros al año y el plan de pensiones 600 anuales como mínimo. Estas vinculaciones obligan a desembolsar 1.400 euros al año. Esto al mes son 166, 66 euros.

De este modo, pagaríamos una cuota de 395, 12 euros al mes por el interés fijo del 2, 5%, pero si sumamos el coste de los productos vinculados tenemos el equivalente a una cuota mensual de 511, 79 euros.

En definitiva, el diferencial es importante porque establece la cuota que pagaremos, pero no debemos quedarnos ahí. Hay muchas condiciones a las que no prestamos la atención necesaria, pero que pueden ser de gran importancia a la hora de saber cuánto nos costará realmente la hipoteca.


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