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Indignación y abuso

21/07/2009 13:43 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Hoy quiero pasaros algo que realmente merece la atención y aun siendo un poco largo de leer, merece la pena hacerlo. Esperamos vuestra colaboración pues ya sabéis que siempre que escribo lo hago para hacer justicia a menos que sea un comentario de eventos o cotilleo.

Lo que nos ha mandado la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo es un escrito en que nos informa de que se va a proceder a regular la situación de ocupación de las viviendas y se va a ofrecer la venta a los inquilinos para lo que ha fijado unas condiciones, entre ellas, un precio por metro cuadrado.

Respecto de la regularización, me parece una propuesta aceptable, pues significa que van a poder poner la casa a su nombre, los vecinos que no tienen contrato, La EMVS les da la opción de comprar directamente la vivienda o suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con renta actualizada y por 5 años.

A las personas que tienen contrato anterior a 1985 no tiene nada que regularizarles, lo que va a pretender es actualizar las rentas, pero solo puede hacerlo con los inquilinos que tienen contrato después de 1985, a los que pretenden hacerles un nuevo contrato, y con los anteriores cuyos niveles de renta superen determinadas cantidades; por ejemplo que su sueldo o pensión sea superior a 1.560 euros mensuales (dos veces y media el salario mínimo). Es de suponer que por eso nunca ha revisado la renta a los primitivos inquilinos, porque nunca ha sabido a quienes podían revisársela. De todas formas a los que pudiera revisarles la renta se lo tiene que hacer de manera progresiva entre 5 y 10 años. Incluso si algún vecino al que se le pudiera revisar la renta y que por ser muy mayor o estar pensando en marcharse de la casa en el futuro, no desea que le revisen la renta podría seguir en la vivienda durante 8 años más. Por tanto creo que todos debéis estar tranquilos porque en este aspecto es una buena solución que podría no haber ofrecido porque desde el año 1994 ya no existe el derecho de subrogación permanente, ni siquiera para los hijos.

Y respecto de la venta, lo primero que tenemos que saber es que las viviendas son libres. Ya no están sujetas a ningún régimen de protección y el propietario puede fijar, en principio, el precio que quiera. Si te interesa compras y si no, sigues como estas. Como es lógico una empresa municipal, que es del Ayuntamiento, no puede poner el precio que quiera. Tiene que justificarlo y para ello han optado por poner el precio de las viviendas de protección pública actuales. Así parece que se utiliza un precio tasado, aunque obvian otras circunstancias como es que se trata de un precio para viviendas nuevas, con todos los servicios y a las que pueden acceder personas con un nivel de renta bastante alto (4.000 euros). Aquí es donde está el punto que podemos combatir manifestando nuestra disconformidad en principio, pero esta disconformidad debemos manifestarla ante la empresa, solicitando una tasación justa y objetiva que tenga en cuenta el estado de las viviendas y el colectivo que las ocupa. Ese es el sentido del escrito que, creo, debemos dirigir a la EMVS y que será más efectivo cuantos más afectados lo firmen.

¿Qué puede hacer la empresa cuando reciba el escrito? Dos cosas, contestarlo o no contestarlo. Si lo contesta diciendo que reconsidera las condiciones, pues a estudiar la nueva propuesta; si contesta diciendo que se mantiene en el precio, o no contesta, prepararíamos una carta al Alcalde en la que, poniéndole en antecedentes de la situación y de la falta de respuesta de la empresa, solicitaríamos su intervención por ser de justicia y razón. Que no contesta el Alcalde, se mandaría otro escrito a la Presidenta de la Comunidad, a la oposición municipal y a la prensa, si hace falta, para conseguir que la EMSV fije un precio razonable y que podamos asumir .

Qué puede pasar si una parte de los inquilinos presentan una demanda, como parece que pretenden hacer a través de un despacho de abogados. En primer lugar no soy capaz de encontrar en el escrito remitido, que es lo que puede ser objeto de una demanda (de momento nos han comunicado simplemente unos criterios de enajenación y normas de regularización de ocupación). Lo que es seguro es que la interposición de una demanda supondrá hasta que haya sentencia de instancia y apelación (entre 3 y 5 años, como mínimo) la paralización de la oferta, (el Ayuntamiento diría que esta “sub iudice”), al menos para los que hayan presentado la demanda. Los demás seguiríamos interesando la continuación de los trámites. Es mi opinión que una demanda en estas condiciones tiene escasas posibilidades de prosperar y los gastos y costas son muy importantes. Al juzgado se debe ir, en su caso, cuando han fracasado todos los intentos extrajudiciales de conseguir mejores condiciones de venta.

Así que creo que debemos estar tranquilos, hay mucho tiempo- al menos el año anunciado-porque la empresa tiene que proceder a la regularización jurídica de las casas -división horizontal, fijación de cuotas etc.- y su inscripción en el Registro de la Propiedad y es por eso por lo que ha estimado en un año el plazo para hacer la regularización y contestar a la oferta de venta.

Creo que los que tengamos el contrato a nuestro nombre no deberíamos hacer absolutamente nada, salvo suscribir de manera individual o en grupo el escrito que vamos a presentar un grupo de vecinos y los que estamos sin contrato podríamos esperar un poco el desarrollo de los acontecimientos.

Escrito para la empresa municipal de la vivienda y suelo de Madird

Colonia de Nuestra Sra.

De las Victorias. Madrid

A LA EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO

Los abajo firmantes, todos ellos usuarios de las viviendas de la Colonia Nuestra Señora de las Victorias, ante esa empresa Municipal, exponen:

Que han recibido sendas comunicaciones relativas al procedimiento aprobado por el Consejo de Administración de esa entidad pública de fecha 3 de junio pasado y que denomina como “criterios de enajenación de las viviendas y las normas para llevar a cabo la regularización de los títulos de ocupación de los residentes en la Colonia Municipal Nuestra Señora de las Victorias”

Tal comunicación y los términos en que se ha concebido han creado inquietud y alarma en este colectivo que en su mayoría sigue constituido por familias modestas y, en muchos casos, por los primitivos adjudicatarios de las viviendas, personas de muy avanzada edad y escasos recursos que, conscientes de la imposibilidad de acceder a la propiedad de la vivienda, ven amenazado su derecho a poder disponer del techo que les ha cobijado a ellos y a su familia desde hace más de 50 años, porque no saben si podrían afrontar las actualizaciones de rentas que creen que puede aplicar esa institución y desconocen, como es lógico, los derechos que pueden asistirles ante una Administración Municipal –hoy EMVS, antes Patronato Municipal- que ha desconocido e ignorado sistemáticamente su derecho a estar debidamente informados y a disponer de una vivienda en condiciones dignas de habitabilidad. Recordamos en este particular la situación en que siguen encontrándose los pisos bajos con humedades hasta los techos sin que se haya acometido en casi sesenta años una obra de saneamiento estructural.

Sin perjuicio de lo que más adelante se señalará respecto de la pretendida renuncia al saneamiento, consideramos que la comunicación remitida por esa empresa es críptica, oscurantista y no aporta la mínima información necesaria para exigir, por una parte, una revisión de los contratos de arrendamiento, como por otra, una decisión para acceder a la compra de las viviendas respecto de aquellos usuarios que puedan permitírselo, que sin duda serán muy pocos a la vista de los precios y condiciones que pretende exigir.

Por ello y como afectados en el expediente deseamos solicitar las siguientes aclaraciones a la vez que mostramos nuestra disconformidad respecto del precio de venta que se pretende imponer, claramente desproporcionado, abusivo y confiscatorio, como luego se expondrá:

1.- Respecto de los criterios de procedimiento: En el informe que se nos adjunta, elaborado por el Departamento de Actuaciones de Rehabilitación Urbana, se nos dice que la EMSV ha instrumentado medidas de carácter singular para esta Colonia porque su régimen de adjudicación fue diferente del régimen de cesión establecido para otras colonias municipales, por cuya razón no ha sido posible llevar a cabo en esta Colonia los criterios de regularización aprobados por el Consejo de Administración en Julio de 1996.

Para estar seguros que en este procedimiento no somos objeto de discriminación en los términos en que nos ampara nuestra Constitución, solicitamos nos aclaren dónde están y en qué consisten las diferencias de adjudicación de esta Colonia respecto de otras municipales ya enajenadas para cuya venta se tuvieron en cuenta los módulos de viviendas protegidas. Recordamos, al respecto, que estas viviendas se terminaron de construir en el año 1952 con calificación de Viviendas Protegidas de Tercera categoría; es decir, las más modestas que contemplaba dicho régimen, que fueron promovidas por el Patronato Municipal de la Vivienda, creado en el año 1944 con el fin de construir viviendas para las clases más desfavorecidas -no para hacer frente a necesidades de edificación como dice el informe- y que efectivamente se adjudicaron para erradicar la infravivienda y facilitar los realoos de las familias más desfavorecidas.

Entenderíamos que efectivamente fuera singular el procedimiento pero más bien para facilitar y no para dificultar el acceso a la propiedad a personas que todavía viven y sufren ser parte aún de economías muy modestas.

2.- Respecto de la regularización de la ocupación: Se nos dice que se han valorado especialmente las condiciones en que originariamente fueron adjudicadas las viviendas, así como las circunstancias de que las viviendas se rigen hoy por la Ley de Arrendamientos Urbanos a cuyo fin se ha adoptado una fórmula efectiva y poco gravosa mediante una doble alternativa: el acceso a la propiedad y la revisión y regularización de los contratos de arrendamiento.

Dirigido a las personas competentes MTV Sr Alcalde Alberto Ruiz Gallardón Jiménez. Al que pido desde aquí una audiencia, (Lo he hecho en privado y aun no me ha contestado, así como a la Preside

Si esa Empresa considera que el acceso a la vivienda en propiedad de éste, en general, modesto colectivo, a razón de 2.426 euros metro cuadrado y pago al contado es una manera efectiva y poco gravosa de resolver dicho acceso y regularización, es que no ha hecho un mínimo análisis de resultados o, en otro caso, habría que pensar en intenciones espurias ya que resulta evidente que los únicos que podrán acceder a la venta serán los pocos que necesiten regularizar su ocupación y que, además, puedan disponer de ese dinero, haciendo imposible la legítima aspiración de acceder a la propiedad a las personas que más derecho tienen a ella que son los primitivos inquilinos o sus derechohabientes.

En cuanto a la revisión y regularización de los contratos de arrendamiento entendemos que se están refiriendo a la regularización de los usuarios sin contrato ya que quienes vienen ocupando pacíficamente sus vivienda como titulares no tienen nada que regularizar y si Vds. estiman que algunos contratos pudieran estar sujetos a revisión de renta, para ello tienen un procedimiento legalmente establecido y pormenorizado en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU vigente.

Sobre este particular, sería deseable que la EMSV informara adecuadamente a sus arrendatarios sobre los derechos que dicha Ley establece para los arrendatarios de acuerdo con la antigüedad del contrato y el nivel de ingresos de su titular a los efectos de la revisión de rentas. Informar, por ejemplo, de que la mayoría de los titulares de contratos tienen derecho a ocupar la vivienda mientras vivan, de que no pueden revisarles las rentas si son pensionistas o sus ingresos no superan el 2.5 SMI (1.560 €) o que, en los casos en que la revisión proceda, ésta se debe hacer con carácter progresivo y teniendo en cuenta la renta actual, dejaría una enorme paz y tranquilidad para muchas personas que están pasando días de verdadera angustia desde que han recibido su oferta de regularización y venta. Sería muy de agradecer, además de una obligación exigible de transparencia en el actuar de esa entidad.

3.- Y respecto de las condiciones que fijan para la enajenación de las viviendas, varias son las consideraciones e información que interesamos:

3.1. Respecto del precio se nos dice que para determinar el precio de venta de las viviendas se ha considerado el valor de las viviendas con Protección Pública de Precio Limitado, importe al que se deduce el valor de las obras de reparación y acondicionamiento de elementos comunes necesarias de realizar en las edificaciones conforme al informe emitido por la Sociedad TYPSA.

El argumento es falaz. No cabe duda de que la EMSV podría y debería fijar, el precio de venta de las viviendas, no sujetas hoy a ningún régimen de protección, ponderando el estado de las viviendas, su ubicación, las circunstancias de cada ocupante, etc. Sin embargo ha estimado asimilarlas a las viviendas de protección pública, pero solo a los efectos de fijar el precio máximo de venta posible. Así, ha escogido el régimen aplicable a las viviendas de Promoción Pública de precio limitado y dentro de ellas las de mayor importe exigible por metro cuadrado y finalmente en el máximo importe de venta permitido. Le resulta inocuo que dichos precios corresponden a viviendas actuales de un mínimo de 110 metros y máximo de 150 metros, que están destinadas a ocupantes con ingresos por encima de 7 veces el IPREM (4.058 €) y que son de nueva construcción de acuerdo con las normas exigibles disponiendo de todos los servicios.

Es decir, que a nuestras viviendas, cuya antigüedad se aproxima a los 60 años, de unos 65 metros cuadrados de superficie, sin ascensor, sin calefacción, sin baño, sobre las que la propiedad ha eludido sistemáticamente sus obligaciones de conservación y mantenimiento, que adolecen de graves defectos y carencias estructurales y cuya administración y servicios ha endosado a sus inquilinos desconociendo la obligación de la propiedad de prestarlos, esa entidad les fija el precio máximo de venta que autoriza la legislación de VPO para las viviendas de mayores estándares, a razón de 2.425, 60 euros metro cuadrado. Y lo que produce aún más indignación es la pretensión de deducir poco más de 100 euros por las obras de conservación y mantenimiento que, siendo una obligación legal de la propiedad no pretende realizar, exigiéndonos, además, la plena conformidad a dicha valoración e informe haciendo manifestación expresa de que lo conocemos y aceptamos.

Dicha actuación sería propia de una agencia inmobiliaria que lo que pretende es desalojar las viviendas, pero no es aceptable de un organismo municipal que debe someter su actuación a los principios de legalidad.

3.2 Exigir que los compradores renuncien al saneamiento por evicción y que manifiesten en la escritura que adquieren en el estado actual detallado en el informe de TYPSA exigiría cuando menos, -la cláusula parece abusiva y de “adhesión”-, que los compradores conozcan efectivamente el informe de dicha empresa.

3.3 Como ya se ha indicado, la mayoría de los inquilinos, y en particular los comparecientes, no disponemos de ahorros que nos permitan acceder a la compra y vemos muy difícil que las entidades bancarias nos puedan conceder créditos que excedan del límite de nuestra respectiva solvencia, así que de mantenerse el precio apuntado, que sobrepasaría los 150.000 euros, muy pocos podrían obtener un crédito. En este sentido, nos preguntamos si los órganos rectores de esa institución han sopesado la posibilidad de facilitar el acceso a la propiedad con fórmulas de precio aplazado con condición resolutoria.

3.4 Sobre la superficie de las viviendas: Suponemos que esa entidad está realizando los trabajos de inscripción de la División Horizontal de la finca y que por ello no nos ha informado de las mediciones y cuotas. Desearíamos saber la superficie aproximada de las viviendas en base a la cual se están determinando los precios de venta.

Esperamos y deseamos una respuesta a los justos planteamientos e interrogantes que exponemos con la presente, y que no deseamos tengan que plasmarse en futuras actuaciones jurisdiccionales o recursos a autoridades políticas que causarían indeseados e innecesarios esfuerzos e inconvenientes a ambas partes.

Los comparecientes otorgamos nuestra representación en los términos señalados en el artículo 32 de la LRJAP y PAC a fin de que pueda recibir notificaciones y solicitar información, al primer firmante de este escrito.

Madrid, 7 de julio de 2009.

Gracias por vuestra atención

María

Recuerdos

OBRAS DE CONSERVACION Y MEJORA

La EMSV dice que ha encargado a TYPSA un informe acerca de las obras de conservación que debería realizar y que no va a hacer descontándolas del precio de venta por metro cuadrado.

Es de suponer que la Empresa pasó la ITE en el año 2002 (la próxima será en el 2012) que es la fecha que le correspondía a estas viviendas según la ordenanza del propio Ayuntamiento. Como es lógico en el informe de TYPSA deben reflejarse las que deben realizarse como consecuencia o como derivadas de dicha inspección así como su importancia o gravedad. Este es un punto muy importante y en el que supongo que tendría justificación una reclamación judicial, siempre después de intimar a la EMSV por vía de instancia, pero para ello hay que conocer el informe y hablar con la Empresa.

Si la EMSV no hubiera pasado la ITV sería una responsabilidad exigible incluso penalmente si llega a vender sin haber cumplido esta obligación.

Por otra parte si se llegara a detectar en la próxima ITE, siendo ya un edificio de propietarios, un defecto grave podría ser objeto de reclamación por vicios ocultos.

En todo caso para formalizar una demanda reclamando el cumplimiento de las obligaciones de saneamientoy conservación-aparte de la apuntada paralización-exigiría un informe pericial que tendrá que encargarse a un estudio de arquitectos(minuta importante)y que como es lógico debe presentarse al tiempo de la demanda con lo que seguimos sin entender las prisas para formalizar una reclamación judicial.


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