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El mercado de oficinas en Madrid cierra 2009 con el volumen de contratación más bajo desde 1995

11/02/2010 11:47 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

En el ejercicio 2009 se contrataron un total de 296.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid lo que supone el volumen anual más bajo desde 1995, según un estudio de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate difundido hoy.

La firma estima que durante el pasado año se consolidó la tendencia de los usuarios a trasladar su actividad a espacios más reducidos y aprovechar la mejora de su posición negociadora.

Asimismo, indicó que los propietarios, por su parte, se mostraron reacios al ajuste de rentas, aunque dispuestos a mejorar otras condiciones contractuales.

El 93% de los contratos cerrados el pasado año correspondieron a operaciones de alquiler y el resto se repartieron en igual proporción entre ventas y prealquileres.

Durante el segundo semestre de 2009, casi todas las zonas registraron una variación negativa de la contratación, que osciló entre el 30% de la zona centro y el 67% de la descentralizada, a excepción del centro de negocios (el eje de la Castellana y Recoletos), que tuvo una absorción de casi 40.000 metros cuadrados de superficie.

La superficie media contratada continuó retrocediendo y ha pasado de los 921 metros cuadrados del segundo semestre de 2008 a los 881 metros cuadrados de 2009. La Zona Periferia se queda por debajo del umbral de los 1.000 metros cuadrados, mientras que Centro y Zona Descentralizada han conseguido mantenerse por encima.

Dos terceras partes de la superficie contratada en 2009 fueron demandadas por empresas de los sectores de servicios (15%), del sector público (15%) y legal-consultoría (35%). La absorción generada por empresas financieras cedió terreno, desde el 19% de 2008 hasta el 12% de 2009, y destaca asimismo el comportamiento del sector legal-consultoría, que creció un 17%.

La renta media de las oficinas de Madrid también se reajustó a la baja, como reflejo de la caída de la actividad empresarial y del empleo. En concreto, retrocedieron un 14% en 2009, hasta situarse en 17 euros por metro cuadrado y mes. Las zonas de mayor ajuste han sido CBD y Periferia, donde se han contraído las rentas medias un 20% y un 14, 8%, respectivamente.

A cierre de 2009 el parque de oficinas de Madrid suma una superficie de 11, 53 millones de metros cuadrados después de la incorporación de 260.000 nuevos metros en 2009, un volumen de nueva superficie ligeramente inferior a la de 2008. La ciudad cuenta con 1.440.000 de metros cuadrados de espacio disponible, lo que eleva la tasa de disponibilidad media al 13 por ciento, siendo mínima en CBD (4 por ciento) y en torno al 15 por ciento en el resto de zonas. El tiempo requerido para ocupar el parque disponible a tenor de la tasa de absorción ha pasado de los dos años de 2008 a los cinco años de 2009.

En cuanto a la oferta futura, se prevé la entrega de 254.000 m2 a lo largo en 2010. El 35 por ciento en CBD _Torre Caja Madrid_ y el resto en las zonas Descentralizada y Periferia. Para 2011 y 2012 están previstos algo menos de 200.000 m2. El 90 por ciento de esta oferta prevista se localiza también en las zonas Descentralizada y Periferia.

En el mercado de inversión, las transacciones de 2009 han sumado un volumen total de 500 millones de euros, equivalente al 16 por ciento de la inversión de 2008 y al 26 por ciento de 2007, aunque si se descuenta la operación de la sede del Banco Santander supondría un 40 por ciento de la inversión de 2008.

Durante 2009, el interés inversor se ha dirigido a activos ubicados en CBD con contratos a largo plazo de obligado cumplimiento. El volumen medio por operación ha rondado los 30 millones de euros, inferior al de ejercicios anteriores, con unas rentabilidades entre 5, 5 por ciento y 6 por ciento.

La baja actividad del segundo semestre de 2009 (50 millones de euros) refleja las alejadas posiciones de oferta y demanda de activos en rentabilidad. Entre los operadores en 2009 destacaron los fondos de inversión y las empresas inmobiliarias, en cuanto a las ventas. Las adquisiciones provinieron principalmente de fondos de inversión (25 por ciento) e inversores privados. La mayoría de las transacciones tuvieron operador nacional.


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