Situación de la vivienda en USA: Endeudamiento, ingresos y sobreoferta (IV)

Endeudamiento

Concediendo que los precios podrían estar volviendo a niveles normales, la gran diferencia con otros periodos anteriores es que el nivel de endeudamiento de la economía estadounidense es muy superior al que había en el punto de partida, justo antes del inicio de la burbuja. A pesar de haberse reducido en los dos últimos años, el endeudamiento de los hogares, y de los sectores, sigue siendo muy superior al que históricamente tenía la economía estadounidense.

Así, la deuda de las familias bajó del 97, 6% al 88, 3% del PIB, entre marzo de 2009 y junio de 2011, pero todavía está muy por encima del 66, 6% de 2000. En el resto de la economía ocurre una situación similar, una reducción de deuda a la que todavía le queda recorrido. La excepción es el sector público, en el que los continuados estímulos fiscales harán que la deuda bruta gubernamental sobrepase el 100% del PIB en 2011.

Este excesivo endeudamiento hace que los consumidores destinen parte de sus ingresos para la reducción de su deuda y no para consumir, al tiempo que se perpetúa la sequía del crédito, sien-do ambos factores un lastre para el crecimiento y la formación de empleo. El pez se muerde la cola porque el crecimiento nominal es una forma de reducción del apalancamiento tanto o más efectiva que el ahorro.

Los ingresos medianos de las familias no reaccionan La segunda cuestión hace referencia a la evolución de los ingresos medios de las familias. El poder adquisitivo de los hogares se ha reducido en los últimos diez años, cosa que no había pasado des-de que se tienen datos. Sin una salida de este círculo vicioso, es difícil que el precio de los inmuebles encare la recuperación. Una consecuencia de este estancamiento de los ingresos puede verse en la relativamente mejor evolución que en los últimos meses están teniendo las viviendas multifamiliares, que son más asequibles que las unifamiliares, que se asociaban al sueño americano. Otra consecuencia es la ralentización en la formación de hogares, lo que disminuye la demanda de nuevas viviendas.

Sobreoferta La gran sobreoferta que existe en el mercado in-mobiliario es el tercer factor que impide ver el final del ciclo bajista de los precios. La sobreoferta pudo deberse en un principio a factores de oferta, pero en la actualidad obedece más a factores de de-manda como la formación de hogares, el endeudamiento, los ingresos de las familias, el paro y la morosidad. Actualmente, la proporción de viviendas vacantes sigue en máximos históricos. Se calcula que la sobreoferta supera los 2 millones de inmuebles.

Por el lado de la oferta, entre 2004 y 2007 la construcción vivió sus días de gloria. Las viviendas ini-ciadas llegaron a alcanzar los 2, 3 millones en términos anuales, un 50% por encima de la media de los veinte años previos. La construcción residencial alcanzó el 5, 5% del PIB y contribuyó a una quinta parte del crecimiento del PIB. La reversión de esta situación en 2007 fue mucho más rápida que en el caso de los precios. Fruto de esta fuerte corrección, el sector de la construcción lleva ya más de tres años estancado en un nivel de unas 600.000 viviendas iniciadas por año, que es un tercio de lo que venía siendo normal en la economía estadounidense, un millón menos de viviendas cada año.

Este tiempo en que la entrada de viviendas construidas al mercado ha estado tan por debajo de lo normal debería haber contribuido a absorber una parte importante de las viviendas sobrantes de los excesos anteriores, es decir, de la sobreoferta. Pero, a la vista de la proporción de viviendas vacantes, la disminución de la sobreoferta de inmuebles ha sido muy pequeña.