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10 Cosas a tener en cuenta en una hipoteca

16/09/2012 08:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

En este artículo publicado recientemente en Globaliza, describimos 10 aspectos que es importante tener en cuenta durante el proceso de elección, negociación y firma de una hipoteca.

Firmar una hipoteca puede llegar a atar al cliente con su entidad financiera hasta 40 años, de ahí, que sea fundamental tener en cuenta algunos aspectos clave a la hora de solicitar un préstamo hipotecario. Es recomendable que el cliente compare las distintas ofertas que hay en el mercado y valore cuáles se adaptan mejor a sus posibilidades y necesidades.

Para ello es imprescindible analizar con atención varios factores:

1. Elegir el tipo de interés del préstamo hipotecario

Las hipotecas pueden tener un interés fijo, uno variable e incluso un interés mixto.

  • Interés fijo: los préstamos hipotecarios con interés fijo mantienen de forma constante el tipo de interés a lo largo de toda la vida de la hipoteca, por lo que la cuota mensual se mantendrá invariable. Se debe tener en cuenta que, el hecho de que el banco no pueda repercutir las variaciones de los tipos de interés, limita los plazos máximos de amortización de este tipo de hipotecas y el coste de cambiarse a una hipoteca variable durante el periodo de amortización es significativamente elevado.
  • Interés variable: es la modalidad más contratada en España. En este caso, el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia. El tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia -Euribor, Mibor, Ceca, etc.- más un diferencial que fija el banco.
  • Interés mixto: es una variación de los préstamos a interés variable. Una hipoteca con interés mixto es una hipoteca variable en el que el plazo del tipo de interés fijo inicial es superior a los 12 meses. Posteriormente, su comportamiento es igual que el de cualquier préstamo a interés variable.

Para saber el interés real que paga el cliente hay que fijarse en la TAE (tasa anual equivalente). Esta incluye tanto el interés nominal, como las comisiones y el plazo de amortización.

2. Cláusulas suelo

En el caso de elegir una hipoteca a interés variable o mixto es fundamental conocer si el préstamo hipotecario cuenta con cláusula suelo. Esta cláusula limita la evolución del Euribor. Quienes posean suelo en sus hipotecas no podrán beneficiarse de las caídas del índice de referencia.

3. El plazo del préstamo hipotecario

Es otro de los aspectos básicos a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca. Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo, e incluso, algunos a 40 ó 50 años. A la hora de decidir cuál es el plazo de amortización de la hipoteca hay que valorar que, cuanto más largo sea el plazo, las cuotas serán más bajas pero el importe de los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo será más alto y viceversa.

4. Importe a solicitar

En la actualidad es casi imposible encontrar en el mercado hipotecas que financien el 100% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Lo habitual es que, el banco conceda hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. El hecho de financiar el 80% implica que el solicitante debe aportar en torno al 20% del valor de la compraventa. A esto, además, hay que añadir los gastos asociados a la hipoteca y que pueden llegar a suponer el 10% del valor de compraventa.

A la hora de solicitar un determinado importe, la entidad financiera valorará la capacidad de endeudamiento del cliente. Se analizan tanto los ahorros como los ingresos del solicitante. Normalmente, la entidad tiene en cuenta que la cuota mensual no puede superar un porcentaje que suele ser de entre el 35 y el 40% de los ingresos netos del cliente.

El cliente debe saber, además, que, por ley, si la financiación no supera el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble el banco no le debe requerir avalista.

Una Calculadora de hipotecas puede ser muy útil a la hora de decir el plazo, el importe y la cuota mensual de un préstamo hipotecario.

5. Periodicidad y periodos de carencia

La periodicidad del pago puede ser mensual -la más habitual-, trimestral o semestral. Además, es fundamental conocer si el préstamo hipotecario ofrece la posibilidad de acogerse durante un cierto espacio de tiempo a un periodo de carencia durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.

6. Comisiones

Es uno de los puntos más importantes a tener en cuenta a la hora de elegir una hipoteca. ¿Cuáles son las principales comisiones que puede aplicar el banco?

  • Comisión de estudio: remunera a la entidad por la gestión y el análisis que debe realizar para verificar la solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado.
  • Comisión de apertura: remunera a la entidad por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta.
  • Comisión por desistimiento total o parcial: cantidad de dinero que la entidad financiera cobrará si el cliente desea anticipar parte o todo el capital que debe. Por ley, la comisión por desisitimiento tiene unos límites máximos: puede llegar hasta un 0, 50% si se cancela durante los primeros cinco años de la hipoteca y hasta un 0, 25% si se cancela después.
  • Comisión por cancelación: cantidad que se paga al efectuarse el último plazo de una hipoteca ya que se debe formalizar la carta de pago del banco mediante escritura pública inscrita en el Registro, anulando la hipoteca que existe sobre la vivienda, lo que implica un gasto de cancelación de la hipoteca.
  • Comisión por reclamación: se cobra por el retraso en un determinado pago.

Para no llevarse sorpresas indeseadas es recomendable que la entidad financiera le ofrezca una oferta vinculante por adelantado y por escrito sin coste alguno, que debe incluir todos los términos finales de la hipoteca y entre ellos, evidentemente, las comisiones que se van a aplicar.

7. Gastos de la hipoteca

A las comisiones se deben añadir otros gastos asociados a la constitución de una hipoteca:

  • Tasación: que debe realizarla un profesional homologado independiente
  • Gastos notariales.
  • Inscripción en el Registro de la propiedad.
  • Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Gastos de gestoría

Una calculadora de gastos de compra de vivienda puede ser útil para ver un valor aproximado que tendremos que pagar.

8. Productos asociados

Al coste de la operación se deben sumar otros gastos como los productos que puede llevar asociados el préstamo hipotecario. Las entidades bancarias intentan que el cliente contrate toda clase de seguros, pero según la legislación el único que se debe contratar es el seguro de continente que cubre lo que costaría la casa en caso de incendio, derrumbe, etc….

Información que se debe presentar al banco

Al solicitar una hipoteca el banco va a requerir una serie de documentos que serán distintos si el solicitante es un trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia.

Si el solicitante es un trabajador por cuenta ajena la entidad le pedirá:

  • DNI
  • Declaración de la renta.
  • Tres últimas nóminas.

Si por el contrario el solicitante de la hipoteca es autónomo el banco le pedirá:

  • DNI
  • Tres últimos pagos del IAE.
  • Impuesto de sociedades.
  • Resumen IVA
  • Tres últimas liquidaciones de la Seguridad Social.
  • Resumen anual del IRF y declaración en curso.
  • Declaración anual de operaciones.
10. Firma de la escritura

Es el último paso al formalizar una hipoteca. Se hace delante de un notario y normalmente las entidades financieras entregan el importe del préstamo de forma simultánea a la firma de las escrituras con el objeto de que el comprador pueda pagar al vendedor. Tras ello hay que presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción.


Sobre esta noticia

Autor:
Bankimia (4546 noticias)
Fuente:
bankimia.com
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Tipo:
Nota de prensa
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